अभ्यासघटक : भूमी उपयोजन : भौगोलिक संकल्पना, प्रकार, वर्गीकरण, संक्रमण प्रदेश व उपनगरे नियोजित शहरे जमिनीची मालकी शासकीय महसूल अभिलेख

भूमी उपयोजन म्हणजे काय? :

📘 व्याख्या : भूमी उपयोजन म्हणजे प्रदेशातील भूमीचा केलेला वापर होय. ·       भूमीचे उपयोजन हे भौगोलिक घटक आणि मानव यांच्या आंतरक्रियेतून (परस्परसंबंधातून) निर्माण होते.

जमिनीच्या वापरात कालांतराने बदल होत असतो. जसजशी मानवाच्या गरजांमध्ये वाढ झाली, तसतसा मानवाकडून भूमीचा उपयोग वेगवेगळ्या कारणांसाठी वाढत गेला.

• खनिजयुक्त जमिनीत → खाणकाम केले जाते.
• सुपीक, सपाट जमिनीत → शेती केली जाते.

घरातील प्रत्येक वस्तू ठेवण्यासाठी जागा ठरवलेली असते, तसेच एखाद्या प्रदेशातील उपलब्ध भूमीचा वापरही विविध गरजांनुसार ठरवलेला असतो — यालाच भूमी उपयोजन म्हणतात.

भूमी उपयोजनाचे प्रकार :

भूमी उपयोजनाचे मुख्यतः दोन प्रकार पडतात —

• (१) ग्रामीण भूमी उपयोजन
• (२) नागरी भूमी उपयोजन

(१) ग्रामीण भूमी उपयोजन (Rural Land Use)

ग्रामीण भागामध्ये शेती हा मुख्य व्यवसाय असतो आणि त्याशी संबंधित इतर पूरक व्यवसाय (उदा. पशुपालन, दुग्धव्यवसाय) मोठ्या प्रमाणावर केले जातात.

ग्रामीण भूमी उपयोजनाची प्रमुख वैशिष्ट्ये :

• ग्रामीण भागात जमिनीची उपलब्धता जास्त आणि लोकसंख्येचे प्रमाण कमी असते, त्यामुळे लोकसंख्या विरळ स्वरूपाची असते.
• निवासी क्षेत्राचा विस्तार ग्रामीण भागात खूपच मर्यादित असतो.
• लोकांच्या वस्त्या मुख्यत्वे शेतजमिनीजवळ किंवा जंगलालगत आढळतात.
• खाणकाम क्षेत्रात खाणकामगारांची वस्ती, तर समुद्र किंवा नदीकिनारी कोळी बांधवांची वस्ती आढळते.

ग्रामीण भागातील जमिनीच्या उपयोजनाचे वर्गीकरण खालील घटकांत होते:

१) शेतजमीन (Agricultural Land):

• प्रत्यक्ष शेतीखाली असलेले क्षेत्र.
• ही जमीन प्रामुख्याने वैयक्तिक मालकीची असते.
• जमिनीचा मालकी हक्क व शेतीच्या प्रकारानुसार याचे आणखी उपवर्गीकरण केले जाते.

२) पडीक जमीन (Fallow Land):

• शेतजमीन असूनही जिचा वापर शेतीसाठी तात्पुरता थांबवला आहे अशी जमीन.
• जमिनीचा कस (सुपीकता) पुन्हा वाढवण्यासाठी शेतकरी एक ते दोन हंगाम शेतजमिनीचा काही भाग पेरणी न करता तसाच ठेवतात. याला 'चालू पड' असे म्हणतात.

३) वन जमीन (Forest Land):

• शासकीय नियमांनुसार सीमांकित केलेले वनक्षेत्र. यातून लाकूड, डिंक, गवत, मध व विविध औषधी वनस्पती अशी मौल्यवान वनोत्पादने मिळतात.
• यात मोठी झाडे, झुडपे, वेली व गवत असते.

४) गायरान / माळरान (Pasture or Grazing Land):

• ग्रामपंचायत किंवा सरकारच्या मालकीची सामूहिक चराऊ जमीन.
• ही जमीन संपूर्ण गावाच्या पाळीव प्राण्यांच्या चरण्यासाठी वापरली जाते.
• या जमिनीवर फारच थोडा भाग वैयक्तिक मालकीचा असतो, बहुतांश जमीन गावाच्या मालकीची असते.

(२) नागरी भूमी उपयोजन (Urban Land Use) :

विसाव्या शतकात नागरी वस्तींमध्ये वाढ झाली. नागरी भागात विविध कामांसाठी भूमीचा वापर केला जातो, त्यामुळे जमिनीचा जास्तीत जास्त वापर करणे गरजेचे असते. नागरी भागात लोकसंख्येच्या मानाने जमीन मर्यादित असल्याने लोकसंख्येचे वितरण दाट असते.

नागरी भागात खालीलप्रमाणे विविध कामांसाठी जमिनीचे वर्गीकरण केले जाते:

१) व्यावसायिक क्षेत्र (Commercial Area):

• केवळ व्यावसायिक कामांसाठी वापरला जाणारा शहराचा भाग.
• यामध्ये दुकाने, बँका, व्यापारी संकुले, मॉल्स आणि कार्यालये यांचा समावेश होतो.
• या संकल्पनेतूनच शहराच्या मुख्य केंद्रवर्ती भागात 'केंद्रीय व्यवहार विभाग' (Central Business District - CBD) ही संकल्पना उदयास आली. उदाहरणार्थ, मुंबईमधील फोर्ट किंवा बीकेसी (वांद्रे-कुर्ला कॉम्प्लेक्स).

२) निवासी क्षेत्र (Residential Area):

• लोकांच्या राहण्यासाठी वापरली जाणारी जमीन.
• यात घरे, गृहनिर्माण सोसायट्या, टोलेजंग इमारती इत्यादींचा समावेश होतो.
• लोकसंख्या जास्त असल्याने नागरी भूमी उपयोजनात निवासी क्षेत्राचा विस्तार सर्वात मोठा असतो.

३) वाहतूक सुविधांचे क्षेत्र (Transportation Area):

• नागरी जीवनात मालाची आणि नागरिकांची ने-आण करण्यासाठी वाहतूक व्यवस्था अत्यंत महत्त्वाची असते.
• यासाठी रस्ते, रेल्वे मार्ग, स्टेशन, पेट्रोल पंप, बस स्थानके, विमानतळ, बंदर, मेट्रो व मोनोरेल मार्ग आणि वाहनतळ (पार्किंग) यांसाठी राखीव असलेले क्षेत्र या विभागात येते.

४) सार्वजनिक सेवांचे क्षेत्र (Public Utility Services):

• नागरिकांच्या सामाजिक व आरोग्यविषयक गरजांसाठी शासन किंवा स्थानिक स्वराज्य संस्थांमार्फत काही सुविधा पुरवल्या जातात.
• यामध्ये सरकारी रुग्णालये, पोस्ट ऑफिस, पोलीस स्टेशन, शाळा, शासकीय महाविद्यालये, विद्यापीठे आणि क्रीडा मैदाने यांच्या क्षेत्राचा समावेश होतो.
• हे क्षेत्र शहरावरील लोकसंख्येचा ताण शमवण्यास मदत करते.

५) मनोरंजनाची ठिकाणे (Recreational Area):

• नागरी लोकसंख्येला मानसिक विरंगुळा मिळावा म्हणून काही क्षेत्र खास राखीव ठेवले जाते.
• यामध्ये सार्वजनिक बगीचे (पार्क), मनोरंजनाची मैदाने, जलतरण तलाव, नाट्यगृहे, चित्रपटगृहे इत्यादींचा समावेश होतो.

६) मिश्र भूमी उपयोजन क्षेत्र (Mixed Land Use):

• काही वेळा वरील सर्व प्रकारच्या सुविधा एकाच भागात एकत्रितपणे आढळतात. उदा. निवासी इमारतीच्या तळमजल्यावर दुकाने व वरच्या मजल्यांवर निवासी घरे असणे. अशा क्षेत्राला मिश्र वापर क्षेत्र म्हणतात.

🗺️ नकाशावरील रंगसंकेत लक्षात ठेवा ·       लाल — निवासी क्षेत्र ·       निळा — व्यावसायिक क्षेत्र ·       पिवळा — कृषी क्षेत्र ·        हिरवा — वनक्षेत्र

संक्रमण प्रदेश व उपनगरे (Transition Zone and Suburbs)

📘 व्याख्या : नागरी वसाहतींच्या सीमाक्षेत्राबाहेर, जिथे ग्रामीण वस्ती सुरू होते, त्या दरम्यानच्या प्रदेशास 'संक्रमण प्रदेश' (Transition Zone) म्हणतात.

• या भागातील भूमी उपयोजन आणि सामाजिक-सांस्कृतिक जीवन संमिश्र स्वरूपाचे असते.
• येथे नागरी व ग्रामीण दोन्ही संस्कृतींची सरमिसळ झालेली दिसते.
• काळाच्या ओघात संक्रमण प्रदेशाचे पूर्णपणे नागरीकरण होते आणि त्यातून मुख्य शहराला जोडून उपनगरे (Suburbs) तयार होतात. उदाहरणार्थ, मुंबई शहराचा विस्तार होऊन वांद्रे, भांडुप इत्यादी उपनगरे विकसित झाली आहेत.
• ही उपनगरे मुख्य शहरावरील लोकसंख्येचा ताण कमी करण्यास मोठी भूमिका बजावतात.

नियोजित शहरे (Planned Cities)

• औद्योगिक क्रांतीनंतर जगभरात मोठ्या प्रमाणात नागरीकरण सुरू झाले.
• हे नागरीकरण सुनियोजित नसल्याने शहरे अनियंत्रित पद्धतीने वाढत गेली
• रोजगाराच्या संधींमुळे शहरांत मोठ्या प्रमाणावर लोकसंख्येचे स्थलांतर झाले, त्यामुळे शहरी भागात जागेची उपलब्धता हा गंभीर प्रश्न बनला.
• यावर उपाय म्हणून शहरांच्या उत्पत्तीपूर्वीच भूमी उपयोजनाचा नियोजित आराखडा तयार करून त्यानुसार शहरांचा विकास साधला जाऊ लागला — यालाच 'नियोजित शहरे' म्हणतात.
• त्या आराखड्यानुसार व्यावसायिक क्षेत्रे, निवासी व वाहतूक मार्ग, उद्याने, सार्वजनिक सोयी-सुविधा यांच्या जागा पूर्व-नियोजित केलेल्या असतात.

जगातील व भारतातील काही प्रमुख नियोजित शहरे खालीलप्रमाणे आहेत:

• जागतिक उदाहरणे: सिंगापूर, सेऊल (दक्षिण कोरिया), झुरिच (स्वित्झर्लंड), वॉशिंग्टन डी.सी. (अमेरिका), ब्राझीलिया (ब्राझील).
• भारतीय उदाहरणे: चंडीगड आणि भुवनेश्वर.

जमिनीची मालकी व व महसूल दस्तऐवज (Land Ownership & Revenue Records)

• जमिनीचा वापर वैयक्तिक किंवा शासकीय कारणांसाठी केला जातो.
• जमिनीची मालकी खाजगी व्यक्तीची किंवा सरकारी असू शकते.
• या मालकी हक्काची अधिकृत नोंदणी शासकीय महसूल खात्याकडे केली जाते.

या मालकी हक्काचे आणि जमिनीच्या वापराचे स्वरूप स्पष्ट करणारे दोन महत्त्वाचे दस्तऐवज खालीलप्रमाणे आहेत:

(अ) ७/१२ (सातबारा) उतारा (7/12 Extract) :

• सातबारा उतारा म्हणजे जमिनीचा एक प्रकारचा आरसा आहे.
• या उताऱ्याचे वाचन करून प्रत्यक्ष जमिनीवर न जाताही त्या जमिनीचा मालकी हक्क, क्षेत्रफळ, पिकांचे स्वरूप व कर्ज याबद्दल संपूर्ण अंदाज घरात बसल्या जागी घेता येतो.
• महसूल खात्याच्या नोंदवहीतील 'गाव नमुना ७' आणि 'गाव नमुना १२' हे दोन नमुने मिळून हा उतारा तयार होतो म्हणून याला 'सातबारा उतारा' म्हणतात.
• हा शासकीय अभिलेख प्रत्येक गावच्या तलाठ्याकडे असतो.

सातबारा उतारा कसा वाचावा? (महत्त्वाचे कायदे व संज्ञा):

• भोगवटादार वर्ग १ (Occupant Class 1): ही जमीन वंशपरंपरेने चालत आलेली, मालकी हक्काची असते. या जमिनीच्या हस्तांतरणावर किंवा विक्रीवर कोणतेही बंधन नसते.
• भोगवटादार वर्ग २ (Occupant Class 2): ही जमीन सरकारने अल्पभूधारक, स्वातंत्र्यसैनिक किंवा भूमिहीनांना दिलेली असते. जिल्हाधिकाऱ्यांच्या (Collector) पूर्वपरवानगीशिवाय या जमिनीची विक्री, भाडेपट्टा, गहाण, दान किंवा हस्तांतरण करता येत नाही.
• आकार (Land Revenue Tax): या रकान्यात जमिनीवर आकारण्यात आलेला शासकीय कर रुपये आणि पैशांमध्ये नोंदवलेला असतो.
• इतर हक्क (Other Rights/Encumbrances): या रकान्यात जमिनीशी संबंधित इतर अधिकार धारण करणाऱ्यांच्या नावांची नोंद असते. तसेच जमिनीवर बँकांकडून किंवा सहकारी संस्थांकडून घेतलेले कर्ज फिटले आहे की नाही (कर्जाचा बोजा) याची स्पष्ट नोंद येथे आढळते.

(ब) मिळकत पत्रिका (Property Card)

• नागरी भागात बिगर शेतजमीन (Non-Agricultural Land - N.A.) असलेल्या मालमत्तेची नोंद सातबारा उताऱ्याऐवजी मिळकत पत्रिकेत (Property Card) केली जाते.
• नागरी भागातील घरांच्या, फ्लॅटच्या किंवा व्यावसायिक भूखंडांच्या मालकी हक्काची नोंद व क्षेत्रफळ दर्शवणारा हा अधिकृत दस्तऐवज भूमी अभिलेख विभागाच्या 'नगरभूमापन' (City Survey Department) कार्यालयाकडून दिला जातो.

मिळकत पत्रिकेत खालील माहिती समाविष्ट असते:

• सिटी सर्व्हे क्रमांक (City Survey Number - CTS No.)
• अंतिम प्लॉट क्रमांक (Final Plot Number)
• मालमत्तेचे एकूण क्षेत्रफळ (Area of Property)
• वहिवाटीचे हक्क आणि कराची रक्कम (Rights of easement and Tax details)